Зображення користувача Станко Драгоман.
Станко Драгоман
228

Чому у Міжмор’ї не буде іпотеки

Спецтема:

Моя оцінка корисності цієї статті: 
3 - Схоже, що реально працює.

Одне з найбільших нещасть, яке може впасти на голову простого працівника, — то взяти довгострокову позику у банку, щоб купити собі житло. Типова ситуація, коли люди вірять, що отримавши зненацька більше (краще) житло (машину), це зробить їх щасливішими, але годі сподіватися на такий розвиток подій. Найімовірніше, зла доля стане ще злішою, а грошей, яких і так було обмаль, не стане зовсім.

m.jpg

Садиба
Садиба

Уявімо, що на рік будують 100 будинків, нема іпотеки і є 1 тис. осіб, що бажають придбати житло, маючи кожен різні доходи від, скажімо, 3 гривень до 100 гривень. Хто купить ці будинки і якою буде їхня ціна? Їх придбають 100 найбагатших осіб з отої тисячі. Зрозуміло?

Припустімо, що середній дохід кожної з-отих 100 осіб навершку буде 90 гривень. Таким чином, середня ціна будинку складе 90 гривень.

Напрочуд важливо зрозуміти, що коли в умовах ринку діапазон доходів широкий, то виріб, якщо його кількість менша за кількість осіб, що потенційно бажають його придбати (а вона завжди менша!), потрапить до рук найбагатших з кола тих, хто його бажає. До того ж кількість щасливців буде визначено пропозицією, тобто числом будинків. Це очевидно та відповідає елементарній ринковій логіці.

Погляньмо тепер, що станеться, коли є іпотека і люди можуть брати позики, щоб купувати будинки (хоча це універсальний механізм, що стосується не лише будинків, а й будь-яких великих покупок, наприклад, машин!).

Уявімо, що для того, щоб взяти іпотеку, потрібно зробити перший внесок завбільшки 20 відсотків. Поміркуймо, яка буде ціна будинку у такому випадку?

Припустімо, що, як і в першому випадку, будинків рівно 100, а людей, як і було — 1 тис. з різними за грубістю гаманцями.

Ось чого люди не розуміють, так це те, що будинки будуть придбані тією ж самою найбагатшою сотнею! Вони на ринку передавлять решту. Саме це людям чомусь і важко зрозуміти: люди дивляться на ціну, забуваючи, що ціну визначає баланс платіжного попиту та пропозиції. Але якщо ви це зрозуміли, то виведете, що найбагатша сотня витратить рівно стільки ж коштів, скільки кожен з її членів має на це, тобто у середньому рівно ті ж самі 90 гривень!

Але, що вони за ці 90 гривень тепер куплять? Ось питання! Будинок? Ажніяк! Вони придбають не будинок, а перший внесок за будинок! Тобто тепер 90 гривень — то буде ціна першого внеску, а це лише 20 % ціни будинку!

Інакше сказавши, номінальна ціна будинку стане тепер не 90 гривень, а 450 гривень!

Але й це ще не все. Номінальна ціна — це та ціна, з якої вираховується банківський платіж. Оскільки ви 20 % цієї ціни виплатили (тепер ці 20 % коштують, як будинок без іпотеки — 90 гривень), ви берете в банка позику на 450—90=360 гривень та виплачуєте 15 % річних, скажімо протягом 15 років. Це означає, що за 15 років ви сплатите 360 гривень плюс відсотки, які складуть 360×0,15×15=810 гривень. Разом ви сплачуєте: 90 гривень (перший внесок) + 360 гривень (тіло позики) + 810 гривень (відсотки) = 1260 гривень. Це і є справжня ціна вашого будинку, того, за який без іпотеки ви заплатили б лише 90 гривень.

Так от, увесь надлишок, тобто 1260—90=1170 гривень у вас вкрадено іпотечним банком!

Чому саме вкрадено? Та тому, що будівництво як коштувало 80 гривень (за умови продажу за 90), так і коштує.

Щоправда в реальності обмеження часом інше: банк не надасть вам позики на суму, що перевищує п’ять-шість ваших річних витрат взагалі, тобто відбере годящу для нього сотню щасливців самотужки, мінімізуючи ризики.

P.S. Маржа на житло у приватних забудовників під Києвом зараз у середньому становить 100 відсотків, тобто збудувавши за власні кошти два однакових будинки, один з них можна продати, щоб повернути повністю кошти.   

Джерело

Наші інтереси: 

Даваймо правильні орієнтири у плануванні сімейного добробуту!

Коментарі

Зображення користувача Оксана Колосовська.

Цікава арифметика. Але ж це дійсно так!

Зображення користувача Станко Драгоман.

Дякую за гали! :)

Зображення користувача Станко Драгоман.

Ще дуже схожа ситуація і в інших сферах. Наприклад, взяти «дорогу» каву. Спочатку таку каву виробляли справжні фанати кави мало не на власних плантаціях, а потім на цей ринок зайшли великі банки. Наслідок: ціни на якісну каву зросли в десятки разів. Тобто поліпшилася не якість кави, а виросла ціна. І купити таку каву можуть лише оті 100 найбагатших зверху.

Це була одна з причин, чому я каву кинув пити взагалі.

Зображення користувача Зір Чіткий.

Припинив пити каву з іних міркувань. Хто п’є варені напої, спробуйте напій з цикорію або ячменю. Вони ростуть в Україні, можна навіть вирощувати на власному городі. Колись із них починав зміни в своєму раціоні.

Хай буде Ща з Тя! І з Мя :)

 

Зображення користувача Станко Драгоман.

Я каву пив з 90-х років, кинути просто так не моглося, але зібрана мною інформація мене переконала, було кілька чинників до цього. А замість кави я тепер п’ю ройбуш. Є така штука як Red Espresso. Не куштував поки, але замінить і еспресо з кавових бобів.

Зображення користувача Явсе Світ.

Бюрократичний інтернаціонал має тисячі голів і здається непереможним через необізнаність і зашореність споживацького суспільства...

Вірю в те, що розумію.

Зображення користувача Зір Чіткий.

Банківська діяльність - це спосіб у який грошовиті особи роблять ще більше грошей. Але як навчає один відомий фінансовий учитель є погані кредити, а є хороші кредити. В статті описані погані кредити.
До речі, Станку, а ти вже придбав (збудував) будинок без іпотеки?

Хай буде Ща з Тя! І з Мя :)

 

Зображення користувача Станко Драгоман.

Так, добудовує на моїй ділянці батько, але я там не живу. Тому собі ще не побудував.

Зображення користувача Станко Драгоман.

Перепрошую, але я одного не розумію. Я цю статтю тут опублікував ще рік тому, чому на ній вчорашня дата? Її раніше не було видно на сайті?

Зображення користувача Миро Продум.

Це я зробив для того, щоб вона пішла в розсилку Ранкової пошти і щоб привернути до неї увагу.

Автори можуть самостійно просувати свої публікації, використовуючи кнопку "Реклама".

Станко Драгоман каже:
Перепрошую, але я одного не розумію. Я цю статтю тут опублікував ще рік тому, чому на ній вчорашня дата? Її раніше не було видно на сайті?

Освячуйся! Озброюйся! Плодися!

Зображення користувача Станко Драгоман.

Ок, дякую!

Зображення користувача Микола Погорілець.

Споживче кредитування, з іпотекою включно - це віртуальне збільшення платоспроможності. На тлі незмінної пропозиції воно автоматично збільшить ціну. За відсутності конкуренції ;) Згода. Але.
Постулати в статті: обмежена пропозиція. Немає конкуренції. Це ж совіцька модель! Хто купляв машину в совіцькому союзі, той знає, що крім грошей потрібно було мати "право" на купівлю. Або ж переплачувати.

"Зростання" економіки - цікавий процес, побудований в першу чергу на понятті проценту. А також на понятті ренти. Я "маю" латочку землі - плати мені за неї. Ось оцей процент і рента є в сухому залишку чинником зростання економіки (ріст цін, девальвація). Пам'ятаєте, що то є ранть'є? А іпотека - лише окремий приклад.